知らないと後悔するかも？不動産の購入前に知りたい3つのポイント

不動産購入は新生活を迎えるワクワクするイベントであるとともに、大きな買い物でもあります。後悔のない、満足いく購入にするためには、トラブルを極力回避することが大切です。不動産購入や建物建築にあたり、守るべき法律や制約があるのをご存知でしょうか？今回は、不動産の購入前に知りたい3つのポイントについてご紹介いたします。

家を建てられる場所は決まっている

幸運にも閑静な環境に、割安な土地を見つけることができた！という場合に気を付けたいのが「それは市街化調整区域ではないか？」ということです。都市計画法では、市街化を抑制すべき区域として「市街化調整区域」を定めています。

この区域では、住宅や商業施設などの建造物を建てることが原則的にできません。市街化調整区域に指定されている場合、土地購入や建築、改築や建て替えにも許可が必要です。

また、助成金が下りない、住宅ローンの利用が難しいなどの資金面での困難や、市街化調整区域では制限が多いため買い手が現れにくく、家や土地の売却が難しいというデメリットがあります。

この区域に家を建てることも可能ですが、都市計画法34条で提示される開発許可の基準条件を満たす必要があります。どこにでも家を建てられるわけではないということを留意しておきましょう。

家を建てるときには決まりごと・制約がある

実生活では、ビジネスやスポーツ、道路交通などの場面ごとにルールやマナーがあります。これらのルールを守ることでやりとりを円滑化でき、周囲との協調が可能になります。

同様に家を建てるときにも、守るべき基本的なルールがあります。住宅を建てるときに絶対従わなければならないルールをまとめた法律が「建築基準法」です。建築基準法で規制される対象は建築物、建築物の敷地以外にも構造、設備や用途が挙げられます。

建築基準法を知ることで、家づくりを建築業者まかせにせず、積極的に携わることができます。ここでは、建築基準法で決められているルールの一部をご紹介します。

用途地域

対象地域にどのような建物を建てることができるかを定めているのが「用途地域」です。用途地域に建てられる建造物の大きさや種類などは、用途により制限されています。

これは住宅や工場、ホテルなどの異なる種類の建物を混在させないことで、暮らしやすい環境を維持することを目的としています。用途地域は主に「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大別できます。

3つの用途地域はさらに13の地域に分かれ、商業系や工業系の一部地域には、住宅を建てることも可能です。

敷地の接道義務

建造物を建てる場合、家の敷地は必ず2m以上「建築基準法上の道路」に接していなくてはなりません。これは災害時の避難や消防活動が安全に行われることを目的とした規定です。場合によっては例外が認められることもあるため、家の建築時には不動産仲介会社に確認することが必要です。

建ぺい率

建物を建てる土地の面積に対する建築面積のことを、建ぺい率といいます。たとえば建ぺい率60%の地域であれば、100m²の敷地では60m²までを建築面積として用いることが可能です。

建ぺい率が高すぎる家は、風通しや防災の視点から望ましくありません。建ぺい率は都市計画によって定められているため、市町村ごとに用途地域によってパーセンテージが異なります。

角地にある敷地や、防火地域内にある耐火建築物など、延焼を防止し風通しにも支障がない場合の建築物に関しては、建ぺい率が緩和されることもあります。

容積率

敷地面積に対する延べ床面積（延べ面積）の割合を容積率といいます。延べ床面積は、建物に含まれるすべての階の床面積を合計した面積のことです。延べ床面積には玄関、ロフト、床自体がない吹き抜け部分、ベランダ、バルコニーなど壁で囲まれていない部分は含まれません。

また、駐車場や地下室を設ける場合は容積率の緩和措置があります。容積率も建ぺい率同様、市町村や用途地域ごとにパーセンテージが異なります。また、敷地に面した道路幅でも上限が変わるので、不動産仲介会社に確認することが必要です。

高さ制限

建築物には「絶対高さの制限」「斜線制限」「日陰制限」などの高さに関する規制があります。高さ制限は用途地域により、適用範囲が異なります。これらは前面の道路や隣接地の日当たりや風通しを確保することを目的としています。

また、家の建て替え時に法改正が行われている場合、高さ制限、建ぺい率、容積率に新法が適用されることで家が狭くなる場合があることも留意が必要です。

理想より予算に合わせた不動産を選ぼう

マイホームを建てる場合には、理想をすべて詰め込んでしまいがちです。土地や建物、こだわろうと思えばいくらでもこだわることができるため、予算がいくらあっても足りません。

冷静になってみると不要だった、という部分をこだわってしまい、本来はもっとも重視すべきポイントで妥協せざるを得なくなってしまっては本末転倒です。不動産購入前に優先事項を明確にし、予算に合わせてマイホームのプランを立てることが大切です。

家を建てる際には、守らねばならないルールが存在します。いずれのルールも、その地域の住人の安全で快適な暮らしや、美観を維持することを配慮して定められています。不動産の購入時は、その土地が「家を建てられる土地か？」「建てられる建物の種類は何か？」「建物の制限は？」といったルールや規定を確認することが大切です。また、不動産を選ぶ場合「あれも」「これも」とすべてにおいてこだわらず、優先順位を明確にすることで、予算に合わせつつ、満足度の高い家づくりが可能となります。

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