どんな話をするの？不動産取引時によくある重要事項説明とは

不動産契約の場面で目にする重要事項説明には、何が書かれているのでしょうか。本来の内容は専門用語が多いため、そのまま読んでもすべてを正しく理解するのは難しいかもしれません。不動産契約後に後悔しないためには、重要事項説明のポイントを知っておくと安心です。今回は重要事項説明の役割と内容、チェックポイントについて解説します。

重要事項説明の役割とは？

重要事項説明が行われる主な目的は、買主の保護と安全な取引確保のためです。多くの方にとって不動産の売買は何度もあるものではない高額な取引。そのため、契約後のトラブルを避けるために事前の調査や確認が必要です。しかしながら、不動産の専門知識が充分でない状態で調査をするのは困難になるでしょう。

そこで、宅地建物取引主任者（宅建士）である有資格者から書面を交付の上、説明することが法律で定められているのです。

重要事項説明書にはどんなことが書かれているの？

重要事項説明書の内容は、建物についての確認事項・取引条件についての確認事項の大きく2つに分けることができます。ここからは、それぞれの主な内容を解説しましょう。

建物についての確認事項

まず、物件の所在地・種類・構造・床面積について、広告などに記載された情報と違いがないかを確認しましょう。所有権の登記については、所有権にかかわる権利（甲区）がなしの場合は問題ありませんが、ありの場合は差押え登記や仮登記がされている可能性があるので、登記簿でも確認が必要です。

また、所有権以外の権利（乙区）がなしの場合は問題ありませんが、ありの場合、金融機関の抵当権が付いている可能性が高いでしょう。引き渡しまでに抵当権が抹消されるのが原則ですので、必ず宅地建物取引士に確認するべきです。

また、建築基準法と都市計画法などに基づき、建ぺい率・容積率・高さ制限、増改築の制限、用途地域なども記載されています。これらは建築可能な建物について取り決められている事項のため慎重に確認しておきましょう。

そのほか、上下水道・電気・ガスなどのインフラ整備状況についても記載があるので、忘れずに通読してください。さらにマンションなどの区分所有物については、建物の敷地の権利・共用部分に関する事項も掲載されています。

取引条件についての確認事項

まず、購入代金以外にかかる手付金・敷金の金額やその目的、手付金の保全措置の記載を確認しましょう。とくに手付金の保全措置は、手付金を受け取った不動産が引渡し前に倒産した場合、買主が銀行などから保証を受けられるための措置ですので、注意しておくことが大切です。

さらに、契約解除になる場合・損害賠償・違約金についても、具体的な方法や期日が書かれていますので目を通しておきましょう。また、供託の方法や場所・瑕疵（かし）責任についても記載されています。供託とは地主が所在不明などで家賃が受け取られない状態になった場合、代理で法務局などへお金を預けることで、家賃を支払ったとみなす制度です。

瑕疵とは見えない欠陥や不具合のことです。具体的な瑕疵の内容として、雨漏り・シロアリ被害・主要構造部の木材の腐食・給排水管の故障の4点がよくあげられます。一般的な不動産会社はこの4点の瑕疵について、修復の責任を負うことと定めていることが多いです。

これらの瑕疵は住宅の基本的な機能にかかわるもので、不動産の価値にも大きく影響するため買主を保護するために取り決められています。瑕疵責任期間については、2か月間は不動産会社の責任としているのが一般的ですが、責任期間の記載も見ておくようにしましょう。

取引条件についての確認事項は、どれも契約の締結に影響する重要な項目ばかりですので、重要事項説明の段階で少しでも疑問に感じたら、不動産会社へ確認して不安な点を解消しておくことが大切です。

知識がなくてもわかる！重要事項説明のチェックポイント

不動産を購入する契約前に、重要事項説明でとくに重要なチェックポイントは以下になります。

権利関係が明記されているか

購入する建物の所有者が、取引相手名になっているかと抵当権が抹消されているか、確認せずに契約してしまうと、後に住む場所を失うことになるかも知れません。とくに念入りに重要事項説明書の該当箇所を見ておきましょう。

建物の品質は問題ないか

事前に告知されなかった瑕疵の記載がないかについて、重要事項説明書を特に気を付けて見るようにしましょう。あとでトラブルが発生したときのために、前もって損害賠償額について契約前に取り決めておくこともひとつの手段です。

重要事項説明書の取り扱いについて

ここまで重要事項説明書の記載内容についてのポイントについての紹介でしたが、重要事項説明書を取り扱う上でのチェックポイントも紹介します。重要事項説明書は、契約日前に余裕をもった日にあらかじめコピーを受け取っておき、疑問点の見落としがないように確認する時間を取りましょう。

そして内容に納得がいかない場合は不動産会社と話し合い、新たな書面を作成してもらうようにしましょう。また、重要事項説明をせずに契約を交わすよううながされても署名・捺印しないことが大切です。

まとめ

今回は重要事項説明の役割と内容、チェックポイントについて解説しました。重要事項契約は買主の保護と安全な取引確保のため行われます。また、不動産の売買契約の前に必ず書面で提示され、説明時には有資格者である宅地建物取引士から行われるのです。

重要事項説明は専門的な内容が多く難しい点もありますが、時間に余裕をもってゆっくり読む時間を取ることでトラブルのリスクを事前に減らしましょう。

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