購入前に住宅ローンの審査基準を知っておこう！

住宅ローンの借り入れを申し込むと「事前審査」と「本審査」の2つの融資審査を受けることになります。事前審査では通過できたのに、本審査で通らず融資を受けられないという場合もあります。何を審査されるかあらかじめ把握しておけば、審査に向けて準備することが可能です。今回は住宅ローンの審査基準についてご説明いたします。

審査が通らない原因は？

住宅ローンを利用して物件を購入する場合、購入契約の前に事前審査を受けることになります。事前調査に無事通過したら手付金を支払い、契約を結び、本審査を受けるという流れです。事前審査（仮審査）は金融機関によって「住宅ローンが組めるかどうか」「どのぐらい借入が可能か」を3～4日程度の短期間で簡易的に確認する工程です。

本審査は仮審査の情報をもとに信用保証会社が「本当に融資しても大丈夫か」を1～2週間程度かけてより詳細に審査し、最終判断を行います。事前審査の基準は金融機関によって異なりますが、上位の審査項目として、年齢、健康状態、担保評価、年収や勤続年数などの「重要審査項目」の確認を行います。雇用形態が正社員かどうか、勤務先の安定性はどうかなども審査の対象です。

仮審査では自己破産経験やカードローンやキャッシング、クレジットカードの未払い、携帯料金の遅延などがある場合マイナス評価となり、審査を通過できません。本審査では実際の返済能力の有無をさらに詳しくチェックされます。その審査項目は年齢、年収、完済時の年齢にはじまり勤務年数、自己資金、雇用状況、信用情報、健康状態など実に多岐にわたります。

一般的に審査には2週間程度が見込まれますが、場合によっては一カ月近くかかることもあります。それだけ厳密な審査を実施していることもあり、事前審査を通過しても、本審査で落ちる可能性はゼロではありません。

金融機関は審査が通らなかった場合にその理由は教えてくれませんが、本審査では「住宅ローンの返済完了時の年齢」「契約者の健康状態」「契約者の勤務形態や勤続年数」「勤務先の事業内容」「返済負担率」などを重視しています。当然ながら、虚偽の申告は禁物です。万が一審査に通った場合にも、融資実行後に虚偽であることが発覚した場合、一括返済を要求されることになりかねません。

審査金利を把握しよう

国土交通省が実施している「住宅市場動向調査」の住宅ローンに関する調査では、1割以上の人が金融機関から希望額の融資を断られているというデータがあります。その原因のひとつが審査金利の存在といわれます。

審査金利は一部の民間金融機関で、住宅ローンの審査の際に使われる金利です。審査金利は通常の適用金利（1%前後）より高め（3～4%）に設定されているため、借入金額によっては審査に落ちたり、申し込んだ希望額より減額された借入金額を提示される「減額承認」を提示されたりする可能性があります。

返済能力があるか

審査に通過できなかったり減額承認に至ったりした場合、その原因がわかれば見直しが必要なポイントが明らかになります。住宅ローンの審査で最重要視される要素は「申込者の返済能力」と「購入する物件の担保価値」の2つです。

申込者の返済能力は、年収などの安定性のある収入、カード利用状況や他のローンの状況、返済比率などで判断されます。返済比率とは総返済負担率とも呼ばれ、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。返済比率は高くても40%程度が目安となっており、低いほど返済能力があるとみなされます。住宅ローンの種類ごとに、年収による返済比率の基準が定められ、この負担率を超えると減額される仕組みになっています。

また、債務者のローン返済が困難になった場合に備えて、融資金額を回収できるよう購入物件を担保とするため、融資額が物件の価値を上回った時に減額される可能性が高まります。住宅ローンの審査を無事通過するためには、無理のない借り入れ金額で申し込みすることが大切です。審査に通らない場合、金融履歴が不安な人は信用情報を取り寄せましょう。

日本にはCIC、JICC、KSCの3つの個人信用情報センターが存在します。可能であればすべての機関に情報開示を求め、自身の信用情報にネガティブ情報が存在しないか確認することをおすすめします。また、どうしても審査が通らない場合の検討先として、審査基準が異なるノンバンクが挙げられます。

ノンバンクは銀行以外の融資業務に特化した金融機関のことです。ノンバンクでは融資の審査が通りやすく、融資開始までの期間が短いというメリットがある一方で、銀行より高金利で設定されている、金利の多印譜が少ないなどのデメリットもあります。活用する場合には、情報収集と検討をしっかり行うことが大切です。

住宅ローンの申し込みには必ず審査が必要になります。審査には「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2つがあり、年齢、健康状態、担保評価、年収や勤続年数などの項目を中心に返済能力があるかどうかを判断されます。とくに「申込者の返済能力」と「購入する物件の担保価値」は審査で重要視される項目です。万が一審査に落ちた場合には、個人信用情報を確認したり、年収を考慮した借入額に再検討したり、ノンバンクなど銀行以外の金融機関を選択するなどの方法があります。

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