マンションの大規模修繕！いつ・どのくらいの頻度で行われる？

長く快適に住み続けるために、マンションは定期的なメンテナンスが欠かせません。その中でも大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、安全性や資産価値を維持するために重要です。しかし、いつ実施されるのか、どのくらいの頻度で行うのかといった疑問をもつ方も多いでしょう。本記事では、購入前に知りたい大規模修繕の基礎知識を解説します。

大規模修繕はいつ・どのくらいの頻度で行われる？

マンションは、日々の雨風や日射などの自然環境の影響を受けながら、年々老朽化が進みます。そのため、長期的な管理やメンテナンスが欠かせません。大規模修繕工事は、建物の劣化を防ぎ、住民が安全で快適に生活できるようにするために行われる重要な修繕作業です。ここでは、この大規模修繕がいつ・どのくらいの頻度で行われるのか解説します。

明確な基準はない

じつは修繕工事をどのタイミングや頻度で行うべきなのかという明確な基準はありません。一般的には、各マンションの管理組合が、建物の状態に応じて判断することがほとんどです。2021年に発表された国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、大規模修繕工事の平均的な周期は13年がもっとも多く、次いで12年、14年、15年となっています。つまり、12〜15年の間隔で行われることが多いといえます。

しかし、同じ築年数や規模のマンションでも、建物の形状や構造、周辺環境、使用状況などで劣化の進行具合や故障の状況は異なるものです。修繕工事の最適なタイミングは建物によって変動するといえるでしょう。とくに海沿いの地域では、塩害の影響で早期に劣化が進みやすいため、修繕周期が短くなることがあります。

大規模修繕のタイミングに影響を与えている要因

大規模修繕工事が一般的に12年周期で行われる理由には、いくつかの要因があります。まず、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインの影響です。このガイドラインでは、とくに外壁塗装や屋上防水などの重要な修繕について、12〜15年周期での実施を推奨しています。ガイドラインにしたがうことで、計画的な修繕を進めやすく、予算や住民の合意形成もスムーズになるからです。

また、建築基準法にもとづく全面打診調査が修繕工事と関連しています。タイル張りの外壁をもつマンションでは、10年以上経過した建物に対して、外壁タイルと下地の間にすき間がないか調べる調査を実施することが義務づけられています。これには高額な費用がかかるため、この調査と修繕工事を同時に行うことで、コストの削減が可能となります。

さらに、塗料や防水材が劣化するタイミングも12年周期を支持する要因です。外壁や屋上の塗料、防水材は約8年から12年程度で劣化が始まるため、これを放置すると建物内部への水漏れや構造的なダメージが進行します。そのため、塗料や防水材の寿命を考慮し、12年周期で修繕工事を行うことが一般的です。

大規模修繕に必要な費用

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかります。国土交通省の調査によると、1回の大規模修繕で一戸あたりの費用はおおよそ100万円前後が相場とされています。もっとも多い価格帯は75～100万円（30.6％）、次いで100～125万円（24.7％）となっており、50万円未満で済むケースは少数派です。

たとえば、100戸のマンションでは修繕費が約1億円にのぼることになり、事前の計画が非常に重要となります。この高額な費用をまかなうため、多くのマンションでは、住民から毎月修繕積立金を徴収しています。平成30年度の調査では、平均額は1万1,243円とされています。

しかし、過去の調査と比較すると修繕積立金の金額は上昇傾向にあり、今後も増額する可能性が高いと考えられます。実際、「計画よりも積立額が不足している」と回答したマンションは34.8％にのぼり、適切な積み立てができていないケースも少なくありません。

もし修繕積立金の支払いが厳しくなった場合は、早めに管理会社や管理組合に相談すべきです。滞納が続くとトラブルの原因となり、最悪の場合は給与や口座の差し押さえに発展するケースもあります。支払いの延長や分割払いの対応が可能な場合もあるため、放置せず早めに相談しましょう。それでも支払いが難しい場合は、売却を検討するのもひとつの選択肢です。

大規模修繕中の生活はどうなるのか

重要な工事とはいえ、マンションの大規模修繕工事中は、居住者の日常生活に多くの影響を与えます。とくに、外壁やベランダの工事が行われる際には、不便を感じる場面が増えるでしょう。

まず、工事が始まると、建物全体に足場が設置され、作業員がベランダに出入りすることになります。そのため、居住者は洗濯物を外に干せなくなり、足場の保護シートで視界が遮られることもあります。また、作業時間中は粉じんや臭いが室内に入るため、気軽に窓を開けられません。

加えて、工事の進行にともない、住民にはいくつかの協力が求められます。たとえば、ベランダにある物を室内にしまったり、ウッドデッキや植物を撤去したりすることが求められることがあります。

網戸を外して保管する、アンテナやエアコンの室外機を移動するなど、手間がかかる作業が発生する場合もあります。駐車場の車を移動したり、建物内での移動経路に変更があったりする場合もあります。

このように大規模修繕工事は、住民にとって一定期間のストレスや不便をともないますが、スムーズに工事を進めるためには居住者の理解と協力が欠かせません。もし、立ち合いが必要な作業日程や荷物の搬出などで不便を感じる場合は、大規模修繕委員会や管理組合に相談して解決策を見つけることが大切です。

まとめ

マンションの寿命を延ばし、住民の安全を守るためには、定期的な大規模修繕が不可欠です。とくに築年数が進むほど、複数回の大規模修繕を行うことが必要になり、36〜40年ほど経過すると3回目の修繕工事が実施されることになります。長期的な目線で計画的な積立を行い、将来の負担を軽減することが大切です。また、工事中は何かと不便なシーンも出るため、住民同士で協力しあいながら生活しましょう。

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